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Publié le - 1361 v. -

L'achat en démembrement : fiscalité

L’acquisition d‘un bien immobilier suivant le concept du démembrement de propriété possède un atout de séduction non négligeable. En effet, lorsque le détenteur de l’usufruit,vienne à décéder, celui qui jouissait de la nue-propriété, bénéficiera immédiatement de la propriété totale du ben en question, sans rien devoir débourser au fisc. Cela est d’ailleurs, stipulé noir sur blanc dans la CGI, article 1133.

La perception du point de vue fiscale

La personne jouissant de la nue-propriété d’un bien immobilier, dot pouvoir prouver qu’il a financé l’achat de ce bien avec ses propres fonds. Dans le cas contraire, le fisc pourra statuer en faveur de la personne qui détient l’usufruitcomme le propriétaire légal du bien en question. En statuant ainsi, le fisc ordonnera également que le bien acquis fasse partie de l’héritage de cet usufruitier. Les droits de succession reviennent ainsi, totalement au nu-propriétaire. Et ce, sur toute la totalité de la valeur du bien acquis. Ceci permet d’éviter une fraude faisant que l’usufruitier assure en totalité le coût de l’achat dans le but d’optimiser les profits obtenus par le nu-propriétaire.

Toutefois, si l’enfant jouissant de l’usufruit arrive à prouver qu’il a déboursé la valeur de la nue-propriété alors le bien lui reviendra en totalité. Cette condition est indispensable pour que cet usufruitier jouisse de la propriété totale du bien en démembrement.

Dans la réalité, en général, l’enfant usufruitier paie la nue-propriété par le biais d’une donation offerte par l’un ou ses parents. Si cette donation a été notariée ou enregistrée et que l’acte notarié de l’acquisition du bien ait été réalisé à une date survenant à plus de trois mos du décès du nu-propriétaire et mentionnant clairement la source des fonds d’acquisition alors, la propriété totale du bien immobilier reviendra directement à l’usufruitier lors du décès du nu-propriétaire.

Cette présomption n’est pas aussi appliquée si le démembrement de propriété découle d’une acquisition et non d’un héritage ou d’une donation. La cour de cassation statue également en faveur de l’usufruitier si le donateur décède brusquement dans une durée inférieure à 3 mois. Cela est stipulé dans la loi BOI-ENR-DMT G-10- 10- 40- 10 § 290.

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